【権利関係が複雑な不動産】多額な相続税負担が不安

2026年07月29日

ご状況

・ご相談者さま：40代女性（長女）、70代のお母さま
・被相続人（財産保有者）：80代のお父さま（※生前対策のご相談）
・主な財産：都内複数区にあるご自宅、賃貸アパート、駐車場用地、共有名義の土地、預貯金など（総額約3億円規模）

ご相談内容

権利関係が複雑な不動産。「相続税はいくらになるのか分からない」という不安
お父さまが高齢になられたことをきっかけに、将来の相続について不安を感じられた長女さまとお母さまがご相談に来られました。
お父さまの財産の大半は都内に点在する複数の不動産です。
・ご親族との共有名義になっている土地

・ご親族へ無償で貸している土地
・賃貸アパート
・駐車場用地

など、それぞれ利用状況や権利関係が異なり、一般的な相続対策では判断できない状況でした。
ご相談者さまは、「どこから手を付ければよいのかわからない。相続税がいくらになるのかもわからない。」と、不安を抱えていらっしゃいました。

サポート内容・結果

現状を整理し、不動産ごとに最適な相続対策をご提案
当事務所では、お父さまが所有されている不動産を一件ずつ評価し、現状のまま相続が発生した場合の相続税額をシミュレーションしました。
その結果、数千万円規模の相続税が発生する見込みであることが分かりました。
しかし、高額な相続税が見込まれるからといって、必ずしもその金額を納めることになるわけではありません。
重要なのは、不動産ごとの状況を整理し、適用できる特例や制度を正しく活用することです。
そこで当事務所では、資料を使いながら、ご家族にも分かりやすい言葉で次のようなご提案を行いました。

① 小規模宅地等の特例を最大限活用するためのご提案
どの土地で特例を適用することが最も有利かを比較・検証するとともに、現状では要件を満たしていなかった駐車場用地についても、「どのような整備を行えば特例の対象となる可能性があるのか」まで具体的にアドバイスしました。

※小規模宅地等の特例とは
一定の要件を満たす場合に、自宅や事業用・貸付事業用の土地について、相続税評価額を最大80％または50％減額できる制度です。

② 二次相続まで見据えた資産承継のご提案
一次相続だけではなく、お母さまの将来の相続まで見据えて資産配分をシミュレーションしました。
また、預貯金の一部については生命保険を活用し、「500万円 × 法定相続人の数」まで認められる死亡保険金の非課税制度を利用する方法もご提案しました。

※二次相続とは
一次相続後、残された配偶者が亡くなった際に発生する相続です。配偶者の税額軽減が使えないため、税負担が大きくなるケースも少なくありません。

解決とその後の変化（お客さまの声）

「何をすればよいのか」が明確になり、家族で話し合える環境が整いました
面談後、ご相談者さまは、

宮本先生が一つひとつ丁寧に説明してくださったので、今後どのような生前対策を進めるべきか、誰がどの不動産を引き継ぐのが望ましいかが、見えてきました。

というお言葉をいただきました。
また、不動産ごとの評価や特例の適用可否を整理したことで、当初懸念されていた相続税額を大幅に圧縮できる見通しが立ちました。
ご相談者さまは、相続税額の計算だけではなく、今後何をすればよいのかまで具体的に示していただけたので、不安が安心へ変わりました。とおっしゃっていました。

まとめ

今回のケースでは、不動産の権利関係が複雑だったため、「相続税を計算すること」よりも、「現状を正しく整理すること」が最も重要でした。

不動産相続では、

・土地の利用状況
・名義
・特例の適用要件
・二次相続
・納税資金

など、多くの要素が関係します。

一つの判断が将来の税負担に大きく影響するため、インターネットの情報だけで判断することができず専門家の力が必要になると思います。
当事務所では、不動産の評価から相続税シミュレーション、生前対策まで一貫してサポートしています。
「相続税はいくらになるのだろう」
「何から始めればよいのか分からない」
そのようなお悩みがありましたら、一人で抱え込まず、ぜひお気軽にご相談ください。ご家族にとって最適な相続対策を、一緒に考えさせていただきます。

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この記事を担当した税理士