区分所有マンション評価・死亡退職金の相続税申告

複雑なマンション評価と死亡退職金。ご兄弟の不安を解消した適正申告

2026年02月13日

ご状況

ご相談者さま：50代男性（長男）
被相続人：お父さま
主な財産：ご自宅マンション（約1,500万円）、預貯金など（約3,500万円）、死亡退職金
相続人：長男（ご相談者さま）、次男

ご相談内容：父が遺したマンションと死亡退職金。計算方法が分からず深まる不安

お父さまがお亡くなりになり、長男さまと次男さまのお二人で財産を相続されることになりました。遺産には預貯金やご自宅の分譲マンションに加え、お父さまのお勤め先から支給された「死亡退職金」が含まれていました。
「マンションの価値はどうやって計算するのか？」「退職金にも税金がかかるのか？」とインターネットで調べても、ご自身のケースに当てはまる正確な答えが見つかりません。
「弟と不公平にならないよう、客観的できっちりとした形で終わらせたい」という長男としての責任感を抱え、当事務所へご相談にいらっしゃいました。

サポート内容：複雑なマンション評価と退職金の非課税枠を正確に算定し、ご兄弟に安心を

初めてご来所いただいた際、プロの視点として、以下の2点を中心にサポートしました。

① 死亡退職金の「非課税枠」を漏れなく適用
お父さまが遺された死亡退職金は相続税の対象となりますが、全額に税金がかかるわけではありません。ご兄弟お二人分の「非課税枠（500万円×法定相続人の数＝1,000万円）」を正しく計算し、相続財産に計上する金額を最小限に抑えるよう適正に算定しました。
【死亡退職金の非課税枠とは】 被相続人の死亡によって遺族が受け取る退職金は「みなし相続財産」となりますが、「500万円 × 法定相続人の数」までは非課税となります。遺されたご家族の生活保障という側面があるため、一定額まで相続税がかからないよう配慮された制度です。

② 区分所有マンションの複雑な適正評価（区分所有補正率の適用と私道評価）
マンションの敷地評価は、単純な面積の計算だけでは終わりません。今回のご自宅マンションは、複数の筆の上の広大ないびつな敷地の上に建てられた物件であり、税務上の減価要因（評価を下げる要素）を綿密に調査しました。
さらに、令和6年より導入された「区分所有補正率」を適用するため、法務局で取得した登記簿謄本から「築年数」「総階数」「所在階」「敷地持分狭小度」などの複雑な数値を正確に拾い上げ、適正な評価額を算出いたしました。専門家による客観的な数字を提示したことで、お二人とも深く納得してくださいました。
【マンションの適正評価（区分所有補正率）とは】 マンション（区分所有建物）の相続税評価において、市場価格と相続税評価額の乖離を是正するため、築年数や総階数などの指標を用いて評価額を補正する仕組みです。評価方法が極めて複雑なため、適正な申告には税理士の専門知識が不可欠です。

解決とその後の変化（お客さまの声）：適正な申告で税務リスクを回避。胸のつかえが取れ、兄弟の絆も深まりました

難解なマンションの評価や退職金の計算を専門家の手で正確に完了させたことで、税務署から指摘を受けるリスクを回避した安全な相続税申告が実現しました。
申告書への押印時、お兄さまからは「退職金に非課税の枠があることも、マンションの計算がこんなに複雑なことも知りませんでした。宮本先生が客観的な評価額を提示し、弟にもわかるように丁寧に説明してくださったおかげで、スムーズに話し合いが進み、兄弟で力を合わせて父の供養ができました。本当に相談してよかったです」と、晴れやかな笑顔でお言葉をいただきました。

まとめ

マンションの相続税評価は、新しい評価ルールが絡むと計算が非常に複雑になり、ご自身で判断されると評価額を誤って計算してしまうリスクがあります。また、死亡退職金や生命保険金などの非課税枠の適用漏れも、税負担を不必要に大きくしてしまう原因となります。
「我が家の場合は申告が必要？」「不動産の価値がわからない」と迷われたときは、ご自身で抱え込まず、ぜひお気軽に当事務所にご相談ください。ご家族の絆を大切にしながら、専門家として最も安心できる適正な申告を温かくサポートさせていただきます。

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この記事を担当した税理士