借入金がある不動産相続・相続放棄の不安を解決

多額の借入金を伴う不動産相続。正確評価と債務控除で不安を安心に

2025年12月03日

ご状況

ご相談者さま：50代女性（長女）
被相続人：お父さま
主な財産：数億円規模の賃貸用不動産、預貯金、不動産価値を上回る多額の借入金（ローン）
相続人：長女（ご相談者さま）、次女

ご相談内容：父が遺した多額のローン。「相続放棄の期限（3か月）」が迫る重圧

賃貸アパートを経営されていたお父さまがお亡くなりになり、ご相談者さま（長女）が妹さまとご一緒に相談にいらっしゃいました。お父さまは複数の不動産を遺されましたが、同時に数億円規模にのぼる莫大な借入金（ローン）も抱えていらっしゃいました。
「財産より借金の方が多い気がする。相続税はどうなるのか」「こんな大金、自分たちでは返せない。すぐに相続放棄すべきなのか」と、ひどく疲弊したご様子でした。
相続放棄の期限である「3か月」が迫るなか、「妹にまで借金を背負わせるわけにはいかない」でおひとりで悩みを抱えていたとのこと。

サポート内容：不動産の適正評価と「キャッシュフロー診断」で全体像を見える化

まずは以下の3つの専門的視点からシミュレーションを行いました。

① 貸家・貸家建付地の適正評価と「特例」の適用
アパートが建っている土地は「貸家建付地」として評価を下げることができます。さらに「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）」を適用し、不動産の相続税評価額を大幅に圧縮できるかを確認しました。

【貸家建付地とは】
所有する土地にアパート等を建てて第三者に貸している土地のことです。入居者の権利があり自由に使えないため、ご自宅用の土地（自用地）よりも相続税評価額が下がります（借地権割合や賃貸割合等により概ね2割程度下がります）。

【小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）とは】
亡くなった方がアパート経営などの貸付事業を行っていた土地について、一定要件を満たすと200㎡まで評価額を50%減額できる制度です。
※平成30年度の税制改正により「相続開始前3年以内に貸付けを始めた土地」は原則として特例の対象外となるため、専門家による慎重な要件確認が必要です。

② 「債務控除」による借入金の正確な整理
遺された多額の借入金については、プラスの財産から差し引くことができる「債務控除」を適用し、正確に相殺しました。特例による不動産の評価減と債務控除を組み合わせることで、相続税がかからない全体像を数字で提示しました。

【債務控除とは】
被相続人が遺した借入金（ローン）や未払金などのマイナスの財産を、預貯金や不動産などのプラスの財産から差し引いて相続税を計算できる仕組みです。葬式費用も対象に含まれます。

③ 【重要】税務だけでなく、今後の「キャッシュフロー（資金繰り）」を確認
相続税がゼロになっても、その後のローン返済で自己破産しては意味がありません。当事務所では、アパートの将来の空室リスクや修繕費を見込み、「家賃収入でローンの返済を無理なく継続できるか（キャッシュフローが回るか）」まで徹底的に検証しました。
結果として、事業として十分に引き継ぎ可能であることが判明しました。

解決とその後の変化（お客さまの声）：全体像の把握で相続税の不安から解放。ご兄妹で前を向ける結果に

専門家の目線で正確な財産調査と収支シミュレーションを行った結果、相続税が発生しないこと、そして「家賃収入で十分にローンを返済していけること」が明確になりました。将来の収支が「見える化」されたことでご不安は払拭され、相続放棄はせず、ご姉妹で不動産を引き継ぐという前向きなご決断をされました。
ご相談者さまからは「莫大な借金を見て頭が真っ白でした。宮本先生が税金だけでなく、今後の資金繰りまで分かりやすく説明してくださったおかげで、妹とも落ち着いて話し合うことができました。焦って手放さず、本当に相談してよかったです」と安堵のお言葉をいただきました。

まとめ

借入金を伴う不動産賃貸業の相続では、「莫大な借金＝すぐに相続放棄」と直結するわけではありません。税務上の「適正な評価と債務控除」はもちろん、実勢価格との乖離や今後の「キャッシュフロー（資金繰り）」まで含めた総合的な判断が不可欠です。
「借入金が多くて不安」「相続放棄の期限が迫っている」という方は、選択肢が狭まる前に、ぜひお早めに当事務所にご相談ください。難しい専門用語は使わず、寄り添いながらご家族にとって最善の解決策を一緒に見つけます。

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この記事を担当した税理士