東京の不動産相続は税理士へ｜評価で税額が変わる理由を解説

都内の不動産を相続したら税理士に相談すべき？ご家族の不安に寄り添う日本橋の女性税理士が解説

2026年06月23日

大切なご家族を見送られた深い悲しみのなか、不動産の相続手続きという大きな課題に向き合われていることとお察しいたします。「実家や土地を引き継いだけれど、わが家も相続税がかかるのだろうか」「いつもの顧問税理士ではなく、専門の税理士にお願いすべきなのだろうか」と、一人で悩まれていませんか。

昨今はインフレの影響もあり、都市部の不動産価格は大きく変動しています。

本稿では、日本橋をはじめとする東京の不動産相続に日々寄り添う女性税理士が、不動産相続において「不動産に強い税理士」を選ぶべき理由や、安心して任せられる専門家の見極め方を分かりやすく解説します。

💡30秒でわかる！この記事のポイント

・不動産は「評価の手腕」で税額が数千万円変わる：
現金と異なり、土地の形状や利用状況に応じた適正な評価を行うことで、相続税額を大きく抑えられる可能性があります。
・インフレ時代の東京の不動産は要注意：日本橋など東京23区は地価の値上がり率が極めて高く、ご自宅を相続しただけで基礎控除を超えるケースが多発しています。
・税務調査まで見据えた「1対1の専属伴走」：
当事務所では、15年以上の実績を持つ女性税理士が最初の無料相談から申告、そして将来の税務調査対策まで、一貫してご家族の想いに寄り添います。

1. 不動産を相続したら税理士に相談すべき理由

1.1 不動産は「評価の仕方」によって相続税額が大きく変わりやすい

現金や預貯金と異なり、不動産は「評価の仕方」によって相続税の計算基準となる金額が大きく変わりやすいという特徴があります。

土地は原則として「路線価方式」などにより評価されますが、単に面積を掛ければよいわけではありません。土地の形状がいびつであったり（不整形地）、道路への接し方が特殊であったり、現在の利用状況がどうなっているかなどによって、評価額は複雑に変動します。

この評価方法における「減額要素」を少しでも見落とすと、最終的な相続税額に数百万円、場合によっては数千万円という大きな差が出る可能性があるのです。「いつもの税理士」が必ずしも不動産特有の評価に精通しているとは限らないため、確かな実績を持つ専門家への相談を強くお勧めします。

参考公的資料

1.2 日本橋をはじめ東京23区の不動産は「値上がり率」が高く、評価の影響が大きい

日本橋をはじめ、東京23区内の不動産は全国的に見ても地価が非常に高い傾向にあります。特に日本橋エリアは、近年のインフレの波を受け、23区の中でも「不動産の値上がり率」が極めて高いエリアです。

そのため、多額の預貯金をお持ちでなくても、相続財産に「都内のご自宅やマンション」が含まれるだけで、相続税の基礎控除額を超えてしまうケースが珍しくありません。資産価値が高いからこそ、専門家による「わずかな評価の差」が、ダイレクトに何百万円もの税額の差となって現れます。

参考公的資料

1.3 相続税申告だけでなく、税務調査を見据えた「安心の備え」が必要になる

相続は申告書を提出して終わりではありません。不動産を含んだ高額な相続税申告の後には、税務署からの突然の電話や、自宅への実地立ち入りといった「税務調査」のリスクが常に付きまといます。

大切な方を亡くされた直後の慌ただしいなかで申告を終え、ようやく一息ついた頃にやってくる税務調査は、ご家族にとって精神的にも大きな負担となります。不動産相続においては、目先の税額をただ計算するだけでなく、数年後の税務調査の防波堤となって皆さまのプライバシーを守ってくれる、信頼できる税理士を選ぶことが不可欠です。

2. 不動産相続で「不動産に強い税理士」に相談した方がよいケース

1.1 東京23区内に自宅・土地・マンション・賃貸物件がある場合

以下のようなケースに当てはまる場合は、不動産税務の専門知識を持つ税理士へのご相談を強くお勧めいたします。

・日本橋周辺や東京23区内にご自宅、土地、マンションを相続した
・ご自宅のほかに賃貸マンションやアパート、商業ビルなどを所有している
・複数の土地や建物を相続し、遺産分割の分け方に迷っている
・ご親族間で「共有名義」となっている不動産があり、将来のトラブルが不安である
・誰も住んでおらず空き家になっているご実家がある

不動産の正しい評価額がどのくらいになるのか、今後どのように活用・処分すべきか方針に迷われる場合は、専門知識を持つ税理士を交えることで、客観的かつスムーズに考えを整理しやすくなります。

2.2 「小規模宅地等の特例」を使える可能性がある場合

不動産相続において、最大の節税の鍵となるのが「小規模宅地等の特例」です。この特例を使えるかどうかで、相続税額が劇的に変わる可能性があります。

都内の不動産は評価額が高騰しやすいため、この特例の適用可否が納税額を左右します。一定の要件を満たす宅地等については、相続税評価額を最大80％も減額できるため、適用できれば非常に大きな経済的メリットをもたらします。

しかし、特例の適用要件（同居要件や親族の居住実態など）の判定は非常に厳格です。万が一、判定を誤って申告してしまうと、後の税務調査で否認され、想定外の多額のペナルティを課される事態に陥ります。だからこそ、不動産税務の深い経験が問われるのです。

参考公的資料

国税庁「No.4124 小規模宅地等の特例」

3. 不動産相続に強い税理士を選ぶポイント

3.1 「不動産評価」と「相続税申告」の豊富な実績があるか

税理士であれば誰でも不動産相続が得意というわけではありません。お医者様に外科や内科の専門があるように、税理士にも得意分野があります。不動産相続では、深い「不動産評価の知識と現地調査の経験」が問われます。

現地の状況を正しく把握し、土地の形状、接道状況、周囲の利用状況などを踏まえて、適正に減額要素を見つけ出せるかが税理士の腕の見せ所です。単に「相続税の申告件数が多い」というだけでなく、「不動産評価とコンサルティングの豊富な経験と実績」を持つ税理士を選ぶことが、適正な評価と確実な節税につながります。

3.2 1対1の「専属伴走」でご家族の事情に寄り添ってくれるか

東京の不動産相続では、資産価値が高いゆえの特有のお悩みがあります。「思い入れのあるご自宅を残すか、納税のために売却するか」「今回の一次相続だけでなく、将来の二次相続まで見据えた最適な設計ができているか」といった問題です。

大きな事務所にありがちな、行くたびに対応する担当者が変わるような体制では、ご家族の繊細なお悩みや想いを十分に汲み取ることはできません。初回のご相談から申告完了、そして将来のサポートまで、一貫して「1対1の専属伴走」でとことん寄り添ってくれる税理士を選ぶことが、何よりの安心に繋がります。

3.3. 女性税理士ならではの「話しやすさ」と説明の分かりやすさ

相続直後のご家族は、深い悲しみとともに、何から手をつければよいか分からない大きな不安や迷いを抱えていらっしゃいます。そのようなときに、専門用語ばかりで一方的に説明されても、内容を理解しにくく、かえって相談のハードルが上がってしまいます。

難しい税金の話を、ご家族の状況に合わせてかみ砕いてやさしく説明してくれるか。そして、皆さまの不安や迷いをじっくりと丁寧に聞いてくれるか。初めての相続でも、手続きの全体的な流れを分かりやすく案内してくれる、ご自身にとって「話しやすい先生」をお選びください。

4. 不動産相続で税理士に相談する前に知っておきたいこと

4.1 相続税申告の期限は10か月以内

相続税の申告と納税の期限は、「原則として被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内」と法律で定められています。

この10か月という期間の間に、財産を漏れなく調査し、複雑な不動産評価を行い、誰がどの財産をもらうか（遺産分割協議）を決定し、申告を完了させなければなりません。特に不動産が含まれる場合は、役所での資料収集や現地調査など、適正な評価を行うために多大な時間がかかります。

期限ギリギリになってから慌てて相談すると、特例の検討やご家族での話し合いの時間が十分に取れなくなる恐れがあります。まずは早めに「申告が必要かどうか」を確認することが大切です。

参考公的資料

4.2 不動産を相続したら「相続登記」も義務

不動産を相続した場合、税務署への相続税申告だけでなく、法務局での「相続登記（名義変更）」の手続きも必要になります。

法改正により、現在はこの相続登記の申請が「義務化」されており、正当な理由なく期限（原則3年以内）を過ぎるとペナルティ（過料）の対象となる場合があります。登記を放置したままにしておくと、将来その不動産を売却しようとした際や、次の相続が発生した際に権利関係が複雑になり、解決が非常に困難になります。

当事務所は税理士事務所と行政書士事務所を併設しておりますので、相続税申告の準備とあわせて、行政書士としての遺産整理や相続登記（提携司法書士との連携）の準備も、窓口一つで計画的に進めることができます。

参考公的資料

4.3 相談前に用意しておくとスムーズな資料一覧

税理士・行政書士との初回の面談時に、以下の資料がお手元にあると、不動産評価や相続税額、名義変更の手続きのシミュレーションがスムーズになります。

資料	目的
固定資産税納税通知書	不動産の所在・評価額の確認
登記事項証明書	所有者・面積・権利関係の確認
公図・測量図	土地の形状確認
賃貸借契約書	賃貸物件の評価確認
預貯金通帳・証券資料	財産全体の把握
遺言書	遺産分割方針の確認
戸籍関係資料	相続人の確認

これらの資料がそろっていると、不動産の評価や相続税申告の全体的な見通しを立てやすくなります。

ただし、「すべての資料が最初から完璧にそろっていなければ相談できない」というわけでは決してありません。まずは今お手元にある資料だけをご持参いただき、お話しするなかで不足している書類を一緒に確認しながら進めることができますので、ご安心ください。

📌 よくある質問（Q&A）

Q. 相談はいつ頃行くのがベストですか？

A. 四十九日の法要が終わった後、2〜3か月目あたりで一度ご相談にお越しいただくのが理想的です。期限（10か月）から逆算して、ゆとりを持ったスケジュールを立てることができます。

Q. 相続税の支払いのために不動産を売却することは可能ですか？

A. はい、可能です。ただし、売却のタイミングや譲渡所得税との兼ね合いなど、専門的なシミュレーションが不可欠です。当事務所ではそうしたご相談も承っております。

5. まとめ｜実家の不動産価値を守り、次世代へ繋ぐために

日本橋をはじめとする東京23区内の不動産はインフレの影響もあり資産価値が高くなりやすく、相続税申告の要否判断や、それに伴う「適正な土地評価」の重要性が極めて高いのが特徴です。「どのような評価方法をとるか」によって、そもそも相続税がかかるかどうかが変わり、最終的な納税額が数千万円単位で変動する可能性も十分にあります。

「相続税がかかるかまだ分からない」「何から手をつけたらいいか混乱している」という段階であっても、早めに専門家へご相談いただくことで、申告期限までのスケジュールや見通しを立てやすくなり、心に大きなゆとりが生まれます。

日本橋あんしん相続相談室では、不動産税務に強い女性税理士が「1対1の専属伴走」でお客様の重くのしかかる不安をゆっくりと丁寧に紐解いてまいります。大切なご家族の想いを第一に受け止めながら、適正な不動産評価、確実な相続税申告、そして万全の税務調査対策まで、専門用語を使わずに分かりやすくサポートします。どうぞ、お気軽にご相談ください。

初回相談は無料です。
ぜひ、お気軽にご相談ください。
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この記事を担当した税理士