【2024年改正】マンション相続税評価額の計算方法とタワマン節税の注意点

【2024年改正対応】マンションの相続税評価額はどう変わった？タワマン節税是正のポイントと節税対策

2026年11月04日

「親が所有している都心のマンションを相続することになったけれど、相続税はいくらになるのだろう」
「マンションは市場価格より相続税評価額が大幅に安くなると聞いていたけれど、今も節税になるのだろうか」

マンションを所有されている方や、これから相続されるご家族から、このようなご相談を数多くいただきます。

2024年（令和6年）1月1日以降に相続・遺贈・贈与により取得した「居住用の区分所有財産（分譲マンション）」について、相続税・贈与税の評価方法が抜本的に見直されました。

従来の評価方法では、実勢価格（市場取引価格）と相続税評価額との間に大きな乖離が生じやすく、特に都心部の高層マンション等を利用した行き過ぎた節税対策が問題視されてきました。

今回は、相続専門の税理士・行政書士の視点から、マンションの相続税評価がどのように変化したのか、実務上の注意点や「小規模宅地等の特例」との掛け合わせ、さらには生前対策まで分かりやすく解説します。

💡30秒でわかる！この記事のポイント

・2024年1月以降、分譲マンションの相続税評価額が「引き上げ」になるケースが急増：市場価格と従来の評価額との乖離を是正するため、新しい評価基準（区分所有補正率）が導入されました。

・評価額を決めるのは「築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度」の4要素：特に都心部のタワーマンションや高層階・築浅物件では、評価額が従来の1.5倍〜2倍以上に跳ね上がるケースもあります。

・一棟所有の賃貸マンションや二世帯住宅などは対象外：一棟まるごと所有するアパート・マンションや、二世帯住宅、主として事業用のテナントビルなどは対象外となります。

・税務（税理士）×法務（行政書士）の包括サポートが不可欠：評価額の試算や小規模宅地等の特例（最大80%減額）の適用判定に加え、家族信託や遺言書作成、連携する司法書士を通じた名義変更（相続登記）まで窓口一つで対応します。

1. なぜマンションの相続税評価が見直されたのか？（タワマン節税の是正）

1.1 従来の評価方法と「市場価格との乖離」

従来のマンションの相続税評価は、基本的に以下の二つの合計で計算されていました。

・建物部分：固定資産税評価額（概ね実勢価格の5割〜6割程度）
・土地部分：路線価 × 敷地権割合（敷地全体に占める持分）

戸建て住宅の場合、土地面積が広く建物価格の比率が低いため、市場価格と相続税評価額の比率は「6割程度」に収まることが一般的です。

しかし、高層マンションでは「一戸あたりの土地持分（敷地利用権）が極めて小さい」のに対し、「高層階の市場価格は非常に高額」という特徴があります。その結果、市場価格に対して相続税評価額が「2割〜3割程度」にまで圧縮される現象が生じていました。

この歪みを利用した「タワマン節税」が過熱したため、国税庁は課税の公平性を確保する観点から、市場価格と評価額の乖離を是正する新ルール（居住用区分所有財産の評価に係る補正率）を導入したのです。

1.2 実務でのインパクト（都心部高層マンションの例）

東京23区内（日本橋、港区、千代田区など）の築浅・タワーマンション高層階では、今回の改正により相続税評価額が1.5倍から2倍以上に引き上げられるケースが珍しくありません。

評価額が上がると、適用される相続税率の区分が上がり、最終的な納税額が数千万円単位で跳ね上がるリスクがあります。

【実際の事例：最高裁判決と総則6項の関係】
「新基準に沿って計算していれば、どんな買い方をしても税務署から否認されないのか」というご質問をよく受けます。
新基準施行後であっても、「相続直前の多額の借入による購入」や「相続直後の売却」など、客観的に見て専ら相続税の負担軽減のみを目的とした極端な節税行為については、国税庁の「財産評価基本通達6項（総則6項）」により個別否認されるリスクが依然として残されています（令和4年4月19日最高裁判決等）。
実勢価格と評価額の計算にとどまらず、取得の背景や保有目的を含めた実務的な税務判断が不可欠です。

2. 2024年改正「マンション新評価基準」の計算の仕組みと4要素

2.1 評価乖離率を左右する「4つの要素」

新基準では、従来の評価額に「区分所有補正率」を乗じて評価額を求めます。

この補正率の基礎となるのが「評価乖離率（市場価格が従来の評価額の何倍かを示す指標）」です。国税庁が定めた統計的数式に基づき、以下の4つの要素から算定されます。

1. 築年数：建築されてから相続開始までの年数（築浅ほど乖離が大きくなり評価が上がる）
2. 建物の総階数（総階数指数）：マンション全体が何階建てか（総階数が高いほど評価が上がる）
3. 所在階：相続するお部屋が何階に位置するか（高層階ほど評価が上がる）
4. 敷地持分狭小度：専有面積に対して土地の敷地利用権がどれくらい狭いか（狭いほど乖離が大きくなり評価が上がる）

2.2 評価水準による3つのパターン

計算された評価乖離率から「評価水準（1÷評価乖離率）」を求め、それに応じた補正を行います。

評価水準の区分	判定基準	評価額への影響
① 評価水準 0.6未満	従来評価が市場価格の6割未満	評価額が引き上げられます（評価乖離率×0.6の補正率を乗算し、市場価格の6割水準へ是正）
② 評価水準 0.6以上1.0以下	従来評価が市場価格の6割〜10割	従来の評価方法と変わりません（補正率1.0）
③ 評価水準 1.0超	従来評価が市場価格を上回る	評価額が引き下げられます（評価乖離率をそのまま乗算し、市場価格まで是正）

つまり、「すべてのマンションが一律に上がる」わけではなく、市場価格との乖離が大きい物件ほど引き上げ幅が大きくなる仕組みとなっています。

2.3 【実務試算例】都内タワーマンション高層階の評価はどう変わったか？

具体的なモデルケースで、改正前後の変化を見てみましょう。

・対象物件：東京都中央区所在／タワーマンション30階部分／築5年
・実勢価格（売却相場）：1億5,000万円

【従来の評価（2023年まで）】
土地と建物を合算した相続税評価額は合計3,600万円。
市場価格1億5,000万円の物件が、相続税の計算上は「わずか24%（約4分の1）」にまで圧縮されていました。

▼ 2024年の新ルール適用後

【新基準での評価（2024年以降）】
市場価格との大幅なズレを埋めるため、新ルールによる補正率「1.98倍」が掛け合わされます。
その結果、相続税評価額は約7,128万円（3,600万円 × 1.98）へと跳ね上がります。

【結果】評価額は一気に「従来の約2倍（＋約3,528万円）」に急増
これまで「市場価格の24%」で済んでいた評価が、一気に「約48%」まで引き上げられることになります。評価額が3,500万円以上増えれば、相続税率が上がり、納税額が数百万円～数千万円単位で増加するケースも珍しくありません。

このように、基礎控除や税率区分に直結するため、都心マンションをお持ちの方は「過去の試算結果」をそのまま信じるのは非常に危険です。

3. 対象となる物件・対象外となる不動産（注意すべき実務のポイント）

新評価基準が適用されるのは「居住用の区分所有財産（分譲マンションの一室）」です。実務上、対象外となる不動産との切り分けが極めて重要となります。

3.1 新評価基準の「対象外」となる主な不動産

・一棟所有の賃貸マンション・アパート：建物一棟をまるごと所有して賃貸している場合は対象外（従来の貸家・貸家建付地評価を適用）。
・事業用テナント・事務所：主として居住用ではない店舗やオフィスなどは対象外。
・総階数2以下の低層集合住宅：地階を除く階数が2階以下のタウンハウスや低層アパートは対象外。
・居住用部分が3室以下の家族所有マンション：一棟の区分所有建物で居住用部分が3室以下かつ、すべて所有者や親族が居住している場合（二世帯住宅など）は対象外。
・棚卸資産：不動産販売業者が所有する販売用不動産等。

地主や不動産オーナーのお客さまで「所有している賃貸一棟マンションの評価も上がってしまうのでは」と不安になったかもしれませんが、一棟所有物件は対象外となりますのでご安心ください。

4. マンション相続で損をしないための税務・法務実務対策

4.1 「小規模宅地等の特例」との掛け合わせによる減額

評価額が引き上げられたマンションであっても、被相続人の自宅として使用していた場合、要件を満たせば「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」を適用できます。

これにより、敷地権割合に応じた土地評価額のうち330㎡までを「80%減額」することが可能となります。新評価基準によって算出された土地評価額に対して80%減額が適用されるため、この特例を正しく適用できるかどうかが税額を左右する最大の鍵となります。

4.2 資料の早期収集と試算の重要性

計算に必要な項目が増えたため、以下の書類を早期に準備することが重要となります。

・固定資産税課税明細書：（土地・建物の価格確認）
・登記事項証明書：（専有面積、敷地権の割合、建築年月、総階数）

当事務所では、国税庁の「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書」を用いた精緻なシミュレーションを早期に行い、想定される相続税額をあらかじめ可視化いたします。

4.3 生前対策（家族信託・遺言書・生前贈与）の活用

マンションの評価額が引き上がったことで、「相続発生後に納税資金が不足する」「不動産の分割をめぐって相続人同士が揉める」といったリスクが高まっています。

当事務所では、税理士による評価試算にとどまらず、併設する行政書士事務所として以下の法的対策をワンストップでご提案します。

・公正証書遺言の作成：マンションを特定の相続人にスムーズに引き継ぐための法的なエビデンス構築。
・家族信託契約：親の認知症による資産凍結を防ぎ、将来の売却や修繕権限を子へ委託する仕組みづくり。
・適切な生前贈与の実行と証拠力確保：贈与契約書の作成、公証役場での確定日付取得に加え、受贈者自身の口座管理・運用を徹底することで、税務調査における名義預金認定リスクを低減。

📌 よくあるご質問（Q&A）

Q. 所有している分譲マンションを人に貸しています（賃貸用マンション）。この場合も新しい評価方法が適用されますか？
A. はい、分譲マンションの一室を賃貸に出している場合も、新しい評価方法（区分所有補正率）の対象となります。
賃貸に出している場合は、新基準で計算した評価額に対して、さらに「貸家建付地控除（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」や「貸家控除（借家権割合）」を適用して評価額を減額します。一時的な空室期間の継続性判定など、税務調査で指摘を受けないための適切な立証が必要となりますので、ぜひ当事務所にご相談ください。

Q. 2024年の改正前に購入したマンションも、2024年以降の相続では新しい計算方法になりますか？
A. はい、購入した時期に関わらず、2024年（令和6年）1月1日以降に発生した相続・贈与については、すべて新しい評価方法が適用されます。
過去に「このマンションなら相続税は〇〇万円に収まる」というシミュレーションをされていた場合でも、新基準で再計算すると評価額が大きく跳ね上がっている可能性がございます。早めの再試算をお勧めいたします。