相続税の評価は「税理士」で変わる？- 二次相続で後悔しないために不動産相続で今すぐ確認すべきこと-

2026年02月12日

父が亡くなり、相続税の申告が必要だと言われました。
財産は自宅と賃貸不動産が中心で、キャッシュ（預貯金）はそれほど多くありません。
何から手を付ければ…

先日、当事務所にご相談にいらしたお客さまのお悩みです。当事務所では、総資産1億円を超えるご家庭、特に「代々の土地を受け継いだ不動産オーナー」からのご相談が多いです。

ハッキリ申し上げます。「不動産が多い相続」は、担当する税理士によって納税額が大きく変わります。

相続税の申告期限は10か月。これ、実は「ただの書類提出の期限」ではありません。「家族の資産をどう守るか決断するまでのタイムリミット」なんです。

「分割が決まってから」では遅すぎる
遺産分割が決まらなくても、10か月経てば税務署は待ってくれません。未分割のまま申告すると、配偶者控除や小規模宅地の特例が使えず、一旦「最高額の税金」を払う羽目になります。
不動産は「見た目」と「税金」が違う
預金は1,000万円なら評価も1,000万円。でも不動産は違います。評価のやり方一つで、数千万円単位で納税額が上下する、いわば「時価のない商品」を扱うようなものです。

プロが見る「3つの急所」

相談を受けた際、私が気にかけるのは「納税額」のほか、ご相談者さま含めご家族の未来です。今回の相続で、ご家族の皆さまが、将来「立ち行かなくなってしまわないか」を考えます。

「その評価、本当に合っていますか？」
路線価を機械的にあてはめて評価する税理士もいますが、不動産は丁寧な「事実確認」に答えがあります。高低差、使い勝手の悪い形状、賃貸借契約の内容。これらを加味して適正な評価減を行い納税額を最小限に抑えることができるか。ここが税理士の腕の見せ所です。
「二次相続」という落とし穴
今回の税金を安くすることばかりに気を取られ、配偶者控除を活用して「お母さんに全部相続させる」という選択をするケースがあります。この判断にはリスクが伴います。お母様が亡くなった時（二次相続）に、子どもたちに予想以上に多額な税金が課せられたケースを、私は実際に目の当たりにしてきました。よって、税理士には、今回の相続のみならず、次の相続を見据えた判断が求められます。
「売らずに払う」方法を探る
「税金のために先祖代々の土地を売るしかない」または「相続を放棄するしかない」…そんな結末は悲しすぎます。分割案を工夫し、納税資金を捻出する。それでも足りなければ、どの土地を、どのタイミングで、いくらで売るのが最適か。そこまで踏み込んでこそ、資産家のパートナーと言えます。

相続は「終わらせる」ものではなく「繋ぐ」もの

相続税の申告書を出すことはゴールではありません。それは、新しい世代がその資産をどう活かしていくかの「スタート」です。

「何から手をつければいいか分からない」のは、あなたが真剣に家族と資産のことを考えている証拠です。まずその不安をプロに相談することで、突破口が見えてきます。

不動産と相続のプロとして、あなたの相続の「最適解」を一緒に考えます。

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この記事を担当した税理士